ERRORES AL COMPRAR TERRENOS Y LOTES: Consejos prácticos para evitarlos. Te cuento lo que debes saber antes de comprar terrenos y lotes y evitar hacer un mal negocio. Errores muy comunes que he visto en mi profesión.
Comprar un terreno en el que no van a construir.
Comprar solo para que se revalorice por arte de magia. Suele pasar en el 85% de los casos en Argentina no termina siendo el maravilloso negocio que imaginaban y pierden muchísimo dinero en el medio.
En vista de mis 10 años en el rubro inmobiliario, puedo analizar y concluir a grandes rasgos, que varios clientes no tuvieron en cuenta ni contemplaron los siguientes errores como ser: gastos fijos, gastos ocultos, costos de mantenimiento, que terminaron por comerse el capital invertido. Y hasta tuvieron que venderlo por un precio inferior al de compra.
Comprar únicamente para sacarle una diferencia de capital (spread entre la compra y posterior venta) Porque saben de un nuevo emprendimiento inmobiliario en la zona que traerá como consecuencia se revaloricen los valores del M2 ¡estrepitosamente! Créeme si te digo he visto muchas personas creer y gastar miles de dólares en propiedades que no lo valían, pensando solamente en esa potencial revalorización.
Errores al comprar terrenos y lotes. Consejos prácticos:
Deberás hacer tu propio análisis detallado, contemplar los gastos asociados. No solo a la compra, sino al mantenimiento mensual y costos de la posterior venta.
Gastos fijos:
- Hay que tener en cuenta los siguientes:
- El valor de los impuestos mensuales, por ejemplo rentas, arba, expensas si correspondiese.
- Honorarios profesionales, por ejemplo de la inmobiliaria que intervenga, escribano, agrimensor.
- Gastos de reglamento de copropiedad o plano de subdivisión, si hiciese falta confeccionarlo.
- Costos de entrada y salida de cada inmueble, si pensás comprar barato para vender luego más caro, tenés que tener en cuenta al detalle los gastos de cada operación. Suelen ser costos bastante altos.
- Calcular imprevistos y peores escenarios posibles. Esto es una metodología para estudiar posibles situaciones de riesgo o incertidumbre. Por ejemplo un cliente compró en General Belgrano, provincia de Buenos Aires pensando sería el negocio de su vida, ya que sabía que pronto se instalaría un complejo de aguas termales del Río Salado. Lo que no sabía y no tuvo en cuenta era que un año después la zona se plagaría de jejenes (mosquitos pequeños, muy molestos y difícil de erradicar que dejan ronchas que duran días, son más fastidiosos que los mosquitos comunes). Motivo por el cual, el turismo proveniente de las termas mermó y por en ende los terrenos bajaron muchísimo su valor.
Gastos ocultos:
- Hay que tener en cuenta los siguientes.
- Por ejemplo si el terreno se encuentra alejado de donde estás, tendrás que contemplar la gasolina, gastos de mudanza, construcción, transporte de los materiales.
- Impositivos, ¿qué impuestos te corresponde abonar por la compra de ese terreno? Por ejemplo en Argentina Bienes Personales, (es el impuesto que se aplica por tener bienes situados en el país o en el exterior).
- ¿Te corresponde pagar C.O.T.I. o I.T.I. ? El primero es un impuesto que se paga cuando el inmueble que estás comprando supera determinado valor. I.T.I. Su sigla ya lo explica es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles en el país. Para todas aquellas personas que tienen más de una propiedad. Es el 1,5% del valor.
- En Argentina, otro impuesto a tener en cuenta es el de Sellos, suele ser el 3,6% del valor de escritura. Y según usos y costumbres este gasto se suele dividir en partes iguales entre comprador y vendedor.
- Si el terreno está en esquina, generalmente valdrá más que otro en una calle interna.
- Tener en cuenta la zonificación. Es muy importante este punto, ya que nos dice cuantos M2 se podrán construir en ese terreno y cuáles deben dejar sin edificar.
- El terreno, ¿cuenta con servicios básicos como ser energía eléctrica, gas, agua potables? Caso contrario, será un costo extra que tendrás a futuro.
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